STJ autoriza penhora de imóvel financiado com alienação fiduciária por dívida condominial

Para cobrar débito de condomínio, agora é possível penhorar o imóvel que originou a dívida, mesmo que esteja sob financiamento com cláusula de alienação fiduciária.

A 2ª Seção do Superior Tribunal de Justiça chegou a essa conclusão ao julgar, nesta quarta-feira (12/3), três recursos especiais sobre o tema, com resultado de 5 votos a 4.

Na prática, o colegiado determinou que a instituição financeira que concede o financiamento para a aquisição do imóvel pode ser responsabilizada pela dívida condominial. Em contratos com alienação fiduciária, o banco fornece o crédito e se torna o proprietário do bem. O comprador fica na posse e pode usufruir do imóvel, mas só recebe a propriedade depois de quitar as parcelas.

Essa decisão fundamenta-se no caráter propter rem da obrigação condominial – inerente à própria coisa –, sendo, portanto, responsabilidade tanto do comprador, que usufrui do bem, quanto do proprietário, mesmo na condição de credor fiduciário.

Conforme a revista eletrônica Consultor Jurídico, o tema exerce grande impacto sobre o mercado de crédito imobiliário brasileiro, fato que levou o STJ a promover audiência pública antes dos julgamentos.

A jurisprudência da corte não era uniforme: enquanto a 3ª Turma entendia que não seria possível penhorar o imóvel, mas apenas seu direito real de aquisição – isto é, o direito de assumir a propriedade –, a posição vencedora da 2ª Seção está alinhada à adotada pela 4ª Turma.

O colegiado ainda deverá fixar tese vinculante sobre a controvérsia. Dois recursos especiais foram encaminhados ao rito dos repetitivos, sob relatoria do ministro João Otávio de Noronha, com tendência de confirmar a posição agora vencedora.

Alienação fiduciária

O voto vencedor, proferido pelo ministro Raul Araújo e acompanhado pelos ministros Moura Ribeiro, Isabel Gallotti, Daniela Teixeira e João Otávio de Noronha, concluiu que o imóvel financiado sob alienação fiduciária pode ser penhorado para abater dívidas condominiais. Caso o banco credor deseje evitar a penhora, deverá quitar a dívida e, posteriormente, cobrar o devedor fiduciante.

Isso ocorre porque as normas que regem a alienação fiduciária não se sobrepõem aos direitos de terceiros não vinculados ao contrato de financiamento. Assim, se o devedor fiduciante não quitar a dívida, esta não poderá recair sobre o condomínio e os demais condôminos. O fato de o banco ser credor fiduciário não afasta sua posição de proprietário do bem, o qual deve responder pela dívida condominial.

"Que privilégio seria esse, em detrimento dos demais condôminos proprietários que não assinaram contrato de alienação fiduciária? O que os outros condôminos têm a ver com o contrato firmado entre banco e devedor? Nada", afirmou o ministro.

Para ele, uma solução viável seria o banco incluir em contrato a obrigação de que o devedor fiduciante arque com o valor do condomínio, de forma que o atraso nessa verba pudesse levar até à rescisão do contrato por descumprimento.

"O que não tem cabimento é impor, na prática, aos demais condôminos o ônus de arcar com uma dívida de natureza propter rem, que é do interesse imediato de qualquer proprietário de unidade em condomínio", concluiu Araújo.

Só os direitos de aquisição

O ministro Antonio Carlos Ferreira, acompanhado pelos ministros Marco Buzzi, Nancy Andrighi e Humberto Martins, votou que a penhora do imóvel não é possível, pois o bem não integra o patrimônio do real devedor – aquele que comprou o imóvel, ainda que mediante contrato de alienação fiduciária. Para eles, no máximo seria cabível a penhora do direito real de aquisição, isto é, o direito de assumir a propriedade após a quitação da dívida com o banco credor fiduciário.

Segundo o ministro Antonio Carlos, permitir que o condomínio penhore uma unidade por dívida condominial subverteria a lógica da alienação fiduciária, que visa retirar o bem das mãos do devedor.

"O credor fiduciário passaria a responder com seu patrimônio por uma dívida do devedor fiduciante, implicando em verdadeira expropriação de sua propriedade sem causa legítima", afirmou.

O direito real de aquisição pode ser penhorado, pois é economicamente valorizável e integra o patrimônio do devedor fiduciante, podendo ser utilizado para quitar obrigações atrasadas.